2025년 종합부동산세, 얼마나 바뀌었을까요? 과세 기준, 세율, 공제 항목부터 절세 전략까지 한눈에 정리해드립니다. 빠르게 종부세 계산하려면 아래 버튼을 클릭하세요.
2025 종합부동산세 완전 정리
종합부동산세(종부세)는 고액의 주택 또는 토지를 보유한 사람에게 별도로 부과되는 국세입니다. 재산세와는 별도로, 부동산 보유에 따른 부담을 강화하고 조세 형평성을 높이기 위해 시행됩니다. 2025년 기준으로 주요 제도 변경과 세율, 절세 전략 등을 정리해드리겠습니다.
1. 과세 대상 및 기준
과세 대상
- 주택: 아파트, 단독주택, 다세대, 오피스텔(주거용)
- 토지: 종합합산토지(나대지 등), 별도합산토지(상가·사무실 부속토지 등)
공제 기준
| 구분 | 공제금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택자 | 12억 원 | 2025년 상향 적용 |
| 일반 납세자 | 9억 원 | - |
| 종합합산토지 | 5억 원 | - |
| 별도합산토지 | 80억 원 | - |
2. 세액 계산 방법
주택분 종부세 계산 절차
- 공시가격 합산
- 기본공제 차감 (1세대 1주택 12억 원, 일반 9억 원)
- 공정시장가액비율 적용 – 2025년 기준 95%
- 과세표준 = (공시가격 - 공제금액) × 95%
- 세율 적용 (0.5~2.7%, 누진세율)
- 이미 납부한 재산세 차감
- 세액공제 및 세부담상한 적용
세율표
| 과세표준 구간 | 세율 (%) | 누진공제 (만원) |
|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5 | 0 |
| 3~6억 이하 | 0.7 | 60 |
| 6~12억 이하 | 1.0 | 240 |
| 12~25억 이하 | 1.3 | 600 |
| 25~50억 이하 | 1.5 | 1,100 |
| 50~94억 이하 | 2.0 | 3,600 |
| 94억 초과 | 2.7 | 10,180 |
토지분 계산 방식
- 종합합산토지: 공시가격 - 5억 원 × 100%, 세율 1~3%
- 별도합산토지: 공시가격 - 80억 원 × 100%, 세율 0.5~0.7%
3. 2025년 주요 변경사항
- 공제금액 상향: 1세대 1주택자 12억 원
- 다주택자 중과세율 폐지: 일반세율로 단일화
- 세부담 상한율 완화: 150%로 인하 (기존 300%)
- 혼인 특례 확대: 1세대 2주택 특례기간 10년 연장
- 소형 신축주택 주택 수 제외: 2027년 말까지 적용
- 공공임대주택 합산배제 완화: 가액·면적 관계없이 합산 제외
4. 납부 및 신고 절차
- 납부 기간: 매년 12월 1일~15일
- 고지 방식: 국세청 고지서 발송
- 분납 가능: 250만 원 초과 시 최대 6개월 분할
- 합산배제 신고: 매년 9월 별도 접수
5. 세액공제 및 감면 제도
- 고령자 공제: 만 60세 이상 최대 40%
- 장기보유 공제: 보유기간 15년 이상 시 최대 50%
- 중복 적용 가능: 최대 80%까지 세액공제
- 세부담상한 적용: 직전년 대비 세부담 150% 초과 불인정
- 특례 및 합산배제: 혼인, 상속, 신축, 공공임대주택 등 요건 시 과세 제외
6. 절세 전략 TIP
- 합산배제 대상 적극 확인
- 고령자·장기보유자 세액공제 활용
- 부부 공동명의, 증여, 분산보유 검토
- 신축주택 취득 시 주택 수 제외 혜택 활용
- 공시가격 변동에 따른 이사·매매 시기 조절
요약
2025년 종부세는 공제금액 상향과 세부담 완화, 중과 폐지 등으로 완화된 구조입니다. 하지만 과세 기준, 신고 절차, 세율 구조는 여전히 복잡하므로 본인의 자산 구조에 맞춰 꼼꼼히 점검하고, 가능한 절세 전략을 사전에 세우는 것이 중요합니다.
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